Перейти к содержимому

  • АО Алматинские тепловые сети
  • ИВЦ Алматы
  • ГКП Бастау
  • АлматыЭнергоСбыт
  • Алсеко
  • facebook
  • vkontakte

Фотография

Концепция проекта Закона РК«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по...

концепция реформа ЖКХ

  • Авторизуйтесь для ответа в теме
В этой теме нет ответов

#1 lena

lena

    Модератор

  • Администраторы
  • 7250 сообщений

Отправлено 22 January 2018 - 05:21

№ исх: 04-1-22/32251-И   от: 11.01.2018

№ вх: 856   от: 11.01.2018

Концепция

проекта Закона Республики Казахстан

«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства»

 

1. Название проекта закона

Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства»(далее - законопроект).

 

2. Обоснование необходимости принятия проекта закона

Законопроект разработан во исполнение поручений Премьер-Министра РКпо итогам заседания Правительства РК от 23 мая 2016 года № 19 касательно проработки вопроса, связанного с выявленными фактами привлечения средств населения для приобретения жилья через потребительские кооперативы, и по недопущению создания финансовых пирамид, от 16 мая 2017 года № 17-31/1373, касательно итогов круглого стола Мажилиса Парламента РК на тему: «Состояние и перспективы развития жилищно-коммунального хозяйства в Республике Казахстан»,от20 мая 2017 года № 17-31/1414//17-62-8,46, касательноуправления многоквартирными жилыми домами в Казахстане.А также протокольных поручений Администрации Президента РК от 31 октября 2016 года и Первого Заместителя Премьер-Министра РК Мамина А.У. в части законодательного обеспечения деятельности местных исполнительных органовпо государственномуконтролю за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств на объектах ЖКХ и рекомендаций участников круглого стола депутатской группы «Өңір» от 23.11.2017 (исх.№7-12-276 от 08.12.2017 года) в части внесения соответствующих изменений в некоторые законодательные акты, регулирующие порядок, условия и основания предъявления платежных требований к жилищным строительным сбережениям населения.

В этой связи, законопроект направлен на урегулирование деятельностиорганов управления и содержания объектов кондоминиума, его порядка оформления, накопления денежных средств на капитальный ремонт общего имущества, участие в этих процессах самих собственников, в том числе свовлечением непосредственно жилищной инспекции местных исполнительных органов с возможностью созданияединой государственной информационной системы жилищно-коммунальной сферы, а также деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативови прозрачностимеханизма приобретения жилья посредством вступления граждан в ЖК или ЖСК,на защиту вкладов граждан, принимающих участие в процессе накопления средств на приобретение и капитальный ремонт жилья, в том числе в рамках государственных и правительственных жилищных программ, собственников помещений (квартир), осуществляющих накопления на капитальный ремонт, и наустранение законодательных пробелов и коллизий в действующем законодательстве в сфере жилищного хозяйства.

 

I. Урегулирование деятельности органовуправления и содержания объектов кондоминиума и порядка его оформления.

В соответствии с действующим законодательством под кондоминиумомпонимается форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир), образуется кондоминиум, который должен быть в соответствии с законодательством Республики Казахстан зарегистрирован как единый комплекс.

По информационным данным местных исполнительных органов в республике насчитывается 78,4 тыс. многоквартирных жилых домов (далее - МЖД), из которых всего лишь зарегистрированокак объекты кондоминиума порядка 21 тыс. ед. (27,2%).

Одной из основных причин,низкой регистрации МЖД как объектов кондоминиума является незаинтересованность граждан на первоначальном этапе по принятиюрешения о его регистрации, отсутствие обязанности граждан к юридическомуоформлению доли в общем имуществе, в отличие от уже регламентированного требования о регистрации праваиндивидуальной собственности на квартиру,а также сложности процедур порегистрации МЖД как объекта кондоминиума.

Для обеспечения надлежащего уведомления граждан о планируемых общих собраниях собственников квартир, а также в целяхупрощенного процесса участия и соблюдения порядка оформления протокола, подсчета голосов концепцией предлагается внедритьединую информационную системуорганов управления объектами кондоминиума – (далее ЕИС ЖКХ),которая позволит улучшить взаимодействие деятельности уполномоченного органа по жилищно-коммунальным отношениям, местных исполнительных органов, КСК и собственников квартир, проводить качественный мониторинг и оперативно реагироватьна потребности услуг населения в жилищно-коммунальной сфере.

В целях установления порядка регистрации доли в общем имуществе предлагается на законодательном уровне определить требования, которые будут установлены для собственников квартир на этапе возникновения права собственности на имущество, а также наделить акиматы компетенцией по изготовлению идентификационных документов на земельный участок под объектом кондоминиума и прилегающей территории по аналогии с изготовлением технических паспортовна дом, такжепредусмотреть обязанность проектной организации выполнить расчеты долей в общем имуществе многоквартирных жилых домов на этапе проектирования до ввода в эксплуатацию.

Также немаловажной проблемой в сфере управления жилищным фондом,является низкоэффективная деятельность органов управления МЖД, одним из распространенныхформ которых, является кооператив собственников квартир(далее – КСК).

По данным МИОза 2016 год всего насчитывается 7 262 органов управления МЖД, из которых КСК всего лишь составляет - 2970 ед. или 22,6%.

Анализ правоприменительной практики показывает, что КСК используя недостатки законодательства в сфере жилищных отношений помимоуправлением МЖД,выполняют функции его содержания, тогда как данные функции законодательно должны реализовывать субъекты сервисной деятельности на основании договора, заключаемым с КСК.

Кроме того,КСК преследуя цель материальной выгоды,а также игнорируя нормы действующего законодательства, обслуживают более 10 МЖД, при этом открывая на них только одинтекущий счет, которое привело к потере прозрачности расходования средств предназначенных для содержания одного объекта кондоминиума. Также, в большинстве случаев КСК не открываются сберегательные счета на каждый объект кондоминиума, проводятся формальные собрания жильцов, принимаются решения на основании сборов фиктивных подписей, не предоставляют отчеты о своей деятельности, при переизбрании вновь назначенного председателя препятствуют вступлению в должность нового председателя.

В целом, все перечисленные факторы приводят к нареканию и недоверию граждан к деятельности КСК, к росту социальной напряженности, к установлению барьеров для развития малого и среднего бизнеса в сфере сервисного обслуживания ЖКХ.

К настоящему времени назрела острая необходимость реформирования сложившейся системы жилищных отношений и концепцией предлагается систематизировать механизм работы КСКс субъектами взаимоотношений, модернизировать систему накопительных счетов, определить основания для привлечения к ответственности руководителей органов управления и собственников помещений (квартир),оптимизировать формы органов управления,создать условия для развития сервисной деятельности по содержанию МЖД.

Концепцией будут рассмотрены основные обязанности объединения собственников имущества, субъектов сервисной деятельности (управляющих компаний) и собственников помещений (квартир), которые будут способствовать повышению прозрачности взаимоотношений всех субъектов, а также четкое разделенияефункций по управлению и содержанию объекта кондоминиума.

В частности согласно предлагаемой модели управленияе жилищным фондом будет осуществляться по принципу «один дом – один ОСИ(объединение собственников имущества) – один счет». Предлагаемый принцип предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом. На каждый многоквартирный жилой дом будет открыт собственный текущий счет, увеличится количество зарегистрированных объектов кондоминиума, создадутся предпосылки для развития сервисных компаний.

Внедрение вышеуказанных предложений способствует улучшению взаимоотношений субъектов участвующих в управлении и содержании объекта кондоминиума, повышению прозрачности управления и расходования средств на содержание объекта кондоминиума и удовлетворению собственниками помещений (квартир) качеством оказанных услуг ОСИ и субъектами сервисной деятельности (управляющими компаниями).

В целях установления целевого использования средств граждан планируется внести изменения касательно регистрации органа управления на каждом МЖД, порядка накопления и снятия средств со сберегательного счета органа управления, путем задействования системы жилищных строительных сбережений, касательно исключения таких форм органов управления как управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами и иных форм, регламентации деятельности субъектов сервисной сферы, путем определения их прав и обязанностей.

Одной из актуальных проблем в данной сфере является ухудшение состояния жилищного фонда, которая требует капитального ремонта.

Правительство РК, с целью улучшения условий проживания граждан и приведения эксплуатационных качеств многоквартирных жилых домов в удовлетворительное техническое состояние, утвердило Программу развития регионов до 2020 года, утвержденной постановлением Правительства РК от 28 июня 2014 года № 728, в рамкахкоторой в 2011 году был начат капитальный ремонт общего имущества объектов кондоминиума с элементами термомодернизации.

Всего из республиканского бюджета на эти цели в 2011 -2015 годах местным исполнительным органам было выделено – 33, 6 млрд. тенге.

За счет выделенных средств специализированные уполномоченные организации отремонтировали порядка 2 332 многоквартирных жилых домов.

На сегодняшний день альтернативные источники финансирования мероприятий по модернизации жилищного фонда в стране отсутствуют.

В тоже время собственники квартир проводят текущий ремонт отдельных конструктивных элементов многоквартирных жилых домов (крыша, подвал, подъезд и т.д.) за счет собственных средств.

 Анализ сильных и слабых сторон действующего механизма модернизации жилищного фонда показывает наличие рисков, связанных с возможным сокращением объемов финансирования из республиканского бюджета направленных на модернизацию жилищного фонда, что может привести к дальнейшему росту аварийности и износа жилищного фонда страны

Наиболее оптимальным вариантом в сложившейся ситуации представляется кредитование объектов кондоминиума на реконструкцию, капитальный ремонт дома через систему жилищных строительных сбережений (опыт Германии, Венгрии, Словакии).

Полноценное использование системы жилищных строительных сбережений для аккумулирования взносов собственников квартир на ремонт общего имущества объекта кондоминиума позволит экономить либо полностью исключить средства Республиканского бюджета на финансирование мероприятий на модернизацию жилищного фонда страны.

Все вышеуказанные меры позволят объединить всех жителей одного дома как членов одного объединения собственников имущества с общим интересом – сохранить и улучшить свой дом, успешно соблюдать принципы демократического самоуправления – принимать основные решения на общем собрании, выбирать и контролировать деятельность правления и целевое использование денежных средств, а также выступать в качестве заказчика услуг и работ по управлению и обслуживанию жилищного фонда. Данная система позволит облегчить процедуру принятия решений, при этом решения будут приниматься не единолично председателем ОСИ, а значительным числом собственников помещений (квартир), а также будет минимизирована проблема подделки подписей. Все это позволит в значительной степени урегулировать взаимоотношения субъектов жилищных отношений и повысить их правовую дисциплину.

 

II. Усиление роли и законодательное обеспечение деятельности жилищной инспекции местных исполнительных органов.

Так, ранее в 2014 году Указом Президента РК «О мерах по разграничению полномочий между уровнями государственного управления Республики Казахстан» в ведение МИО от центральных исполнительных органов переданы функции по контролю за соблюдением требований безопасной эксплуатации:

- бытовых баллонов и объектов систем газоснабжения;

- опасных технических устройств, работающих под давлением более 0,07 мегаПаскаля или при температуре нагрева воды более 115 градусов Цельсия, грузоподъемных механизмов, эскалаторов, канатных дорог, фуникулеров, лифтов.

Количество опасных технических устройств (далее – ОТУ) на объектах ЖКХ в республике составляет порядка - 41,5 тыс. единиц, из них котельных мощностью до 100 Гкал/час -4,5 тыс., подъемных сооружений(краны, лифты, эскалаторы, фуникулеры и т.д.) - 20 тыс., объектов газового хозяйства-17 тыс.

Так, согласно Закона РК «О гражданской защите» местные исполнительные органы осуществляют контроль и постановку на учет (снятие) с учета опасных технических устройств на объектах ЖКХ.

Несвоевременное устранение износа опасных технических устройств, вызванных в процессе эксплуатации, приводит к экономическим ущербам, повлекшие, в том числе угрозе жизни и здоровью населения. Так, например, в городе Астана за 5 месяцев 2017 года (январь-май) произошли 3 случая срыва лифтов, в результате указанных происшествий людям причинен физический и моральный вред, в том числе один случай смертельного исхода ЖК «ЭДЕМ Палас», ЖК «ЭДЕМ Палас-2», торговом доме «Гарант авто сити».

Тем самым, отсутствие мер оперативного реагированияна объектах ЖКХ провоцируют аварии, взрывы, чрезвычайные ситуации, которые могут повлечь человеческие жертвы.

В Предпринимательском кодексе в области управления жилищным фондом предусмотрен контроль, а в области промышленной безопасности предусмотрен надзор, но в действующем законодательстве отсутствуют функции контроля или надзора за опасными техническими устройствами на объектах ЖКХ.

Необходимо введение контроля или надзора,которое позволит оперативно реагировать при нарушении требований безопасной эксплуатации опасных технических устройств на объектах ЖКХ, предотвратить вредное воздействие опасных технических устройств, возникающих при авариях, инцидентах на объектах жилищно-коммунального хозяйства, на персонал и население.

В соответствии с Законом РК «О гражданской защите» промышленная безопасность осуществляется путем государственного надзора(подпункт 5) пункта 2 статьи 69).

Согласно Предпринимательского кодекса в области промышленной безопасности осуществляется надзор(пункт 18) статьи 139).

Таким образом, за МИО необходимо определить меры государственного реагирования по обеспечению безопасной эксплуатации опасных технических устройств.

Вместе с тем, до настоящего времениу местных исполнительных органов кроме отсутствия мер оперативного реагирования за ОТУ на объектах ЖКХ, также законодательно не определен статус государственных инспекторов должностных лиц местных исполнительных органов, критерии степени риска и проверочных листов.

Необходимо в действующем законодательстве внести изменения и дополнения, касательно вышеуказанных функций по наделению местных исполнительных органов компетенцией государственного надзора за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств на объектах ЖКХ, а также уполномоченного органа компетенцией по разработке и утверждению типового положения о жилищных инспекциях, критерии степени риска и проверочных листов в области промышленной безопасности ОТУ на объектах ЖКХ.

Также необходимо отметить, что Указом Президента Республики Казахстан от 25 января 2017 года №412 «О дальнейшем совершенствовании системы государственного управления Республики Казахстан» функции и полномочия Министерства национальной экономики Республики Казахстан по формированию и реализации государственной политики в области электроснабжения (электросетевые объекты 0,4 кВ) переданы в уполномоченный орган в сфере электроэнергетики. Поэтому необходимо внести изменения в отраслевой закон об электроэнергетике.

 

III. Совершенствование организации и деятельности жилищно-строительных и жилищных кооперативов.

В Республике Казахстан строительство жилых объектов посредством жилищно-строительных кооперативов (далее - ЖСК) регламентировано Законом РК «О жилищных отношениях» (далее - Закон) и статьей 108 Гражданского кодекса РК.

Так, согласно действующему законодательству ЖСК является некоммерческим объединением граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации жилого дома, в котором право собственности на жилой дом принадлежит ЖСК, а граждане - члены ЖСК - обладают правом владения и пользования закрепленными за ними помещениями, в отдельных случаях - правом распоряжения в установленном порядке и участвуют в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Очень важно отметить, что,создавая ЖСК его члены участвуют не только в строительстве и реконструкции жилого дома, но и последующегоего содержании.Действуют данные ЖСК на основании устава, принятого на общем учредительном собрании членов ЖСК, на котором должно присутствовать не менее двух третей лиц, вступающих в члены ЖСК или их доверенных лиц.

Правоприменительная практика законодательствав этой сфере показывает, что строительные компании, уклоняясь от соблюдений требований норм Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве»,привлекаютсредстваграждан продавая им недостроенное жилье, при этом будущие жильцы покупают изначально паи, а не квадратные метры.

Из-за недостаточного регламентирования норм Законав данной сфере, появились лазейки,позволяющие строительным компаниям, как минимум из трех «инициативных членов» создавать аффилированные ЖСК, уставы которых принимаютсядо вступления в него реальных членов, а также фактически принимающие сами решение по избиранию председателя правления ЖСК, его членов правления и ревизионной комиссии.

Таким образом, указанные недостатки показывают, что все права пайщиков, определяемые уставом ЖСК согласно Закона РК «О жилищных отношениях» менее защищены в сравнении с Законом РК«О долевом участии в жилищном строительстве».

В этой связи, концепцией предлагается в действующем законодательствепересмотреть порядоквступления членов в ЖСК, а именно членами ЖСК должны быть только физические лица и количество членов ЖСК, внесших паевой взнос на момент начала строительствадолжно быть 100% от общего количества жилых помещений в многоквартирном доме.

Также имеются случаи, когда дольщики долевого строительства при банкротстве строительной компании имеют правосоздавать ЖСК в целях завершения строительства жилого дома. Концепцией предлагается предусмотреть нормы, исключающие в данном случае требование по количеству членов ЖСК.

Кроме того, в целях прозрачности процесса создания ЖСК, избрания председателя правления ЖСК, членов правления и ревизионной комиссии, а также в целях недопущения ущемления прав всех членов ЖСК,определения равных обязанностей между членами ЖСК предлагаем уполномоченныйорган наделить компетенцией по разработке и утверждению Типового устава ЖСКи Типового договора паевого взноса в ЖСК.

Ярким примером подтверждениясоздания ЖСКстроительными компаниями является деятельность ТОО «Астана Дор Индустрия» и ТОО «BestRealEstate», осуществляющие строительство жилых комплексов «Бейбарыс», «Лея +», «Лея Сарыбулак».

Согласно сведениям акимата города Астаны, данные объекты были разделены на очереди, при этом не на каждую очередь объекта были выданы разрешительные документы на проведение строительно-монтажных работ, отсутствовали разрешения на привлечение денежных средств дольщиков.

В результате вышеуказанныхнеправомерных действий, к строительным компаниям были приняты меры административного характера с приостановлением работ на объектах. Однако, строительные компании используя пробелы в Законе РК «О жилищных отношениях» привлекали средства граждан создавая ЖСК, что позволило им уйти от ответственности перед пайщиками.

В этой связи, концепциейпредлагается пересмотреть нормы касательно регистрации (перерегистрации) ЖСК, установить норму по обязательности наличияу ЖСК земельного участка на праве собственности или на праве пользования,в случаях изменения утвержденных проектных документов на строительство объектов либо изменения количества предполагаемых пайщиков предусмотреть основаниядляобязательную перерегистрацию ЖСК.

На сегодняшний день, имеется практика, когда ЖСК создается для нескольких объектов. Кпримеру ЖСК «Толенды», которыйосуществляет свою деятельность по строительству пятиобъектов (ЖК «Аниса-2», ЖК «Аниса-3», ЖК «Столичный-2», ЖК «Коктал», ЖК «Абат»).

Ввиду большого объема строительных объектов, ЖСК «Толенды» не смог скоординировать должным образом строительство всех объектов, что привело к незавершению в срокпроцедуры оформленияразрешительныхдокументов, земельных участков, к срыву срока своих обязательств по заключенным договорам. Приговором районного суда №2 Сарыаркинского района города Астаны председатель ЖСК «Толенды» приговорен к уголовной ответственности в виде лишения свободы на срок 5 лет условно.

В этой связи, концепцией предлагаетсяпредусмотреть норму уточняющего характера касательно создания ЖСК только для строительства одного многоквартирного дома.Также необходимо установить положение, что после подписания акта приемки объекта в эксплуатацию ЖСК упраздняется и реорганизуется в ОСИ либо непосредственное совместное управление всеми собственниками.

В целях равного распределения исполнения финансовых обязательств между всеми членами ЖСК при строительстве жилого здания предлагаем, чтобы затраты на формирование проектной документации, на приобретение земельного участка включались в сумму паевых взносов всех членов ЖСК.

В действующем законодательстве привлечение средств граждан для удовлетворения своих потребностей, предусматривается путем создания Жилищного кооператива (далее - ПК) в соответствии с Законом РК «О потребительском кооперативе».

Механизм создания жилищного кооператива (далее - ЖК), в котором приобретается жилой дом, в соответствии с суммой паевого взноса регламентирован законами РК «О жилищных отношениях», «О потребительском кооперативе».

При этом, исследуя практику законодательного регулирования создания ПК следует отметить, что приобретать жилье для удовлетворения потребностей своих участников, за счет взносов вступивших в последующем граждан путем создания ПК не запрещено.

На сегодняшний день, с привлечением паевых взносов граждан под гарантией выдачи жилья, руководителями производственных кооперативов «Общий дом» (ТОО «DreamLife»), «HappyDom» организованы финансовые пирамиды, по которым возбуждены уголовные дела (по статье 217 УК РК «Создание и руководство финансовой (инвестиционной) пирамидой»).

Согласно информацииСлужбы экономических расследований Комитета государственных доходов Министерства финансовРКпо данной статье квалифицированы в 2015 году - 5, 2016 году - 16, в 1 квартале 2017 года –11 уголовных правонарушений.

В условиях рыночной экономики, в связи с острой нехваткой жилья, ПК с заманчивыми предложениями о возможности приобретения жилья по себестоимости, путем первоначального взноса 20-50% от стоимости жилья привлекают граждан.

Таким образом, пайщику за счет последующих вступивших взносов от членов ПК, через определенное время (от 6 месяцев и дольше) предоставляется жильё, которое находится в собственностиПК, при этом, пайщик проживает в данном жильена условиях аренды до оплаты оставшейся суммы.

В соответствии со статей25 ЗаконаРК «О потребительском кооперативе» собственником имущества, числящегося на балансе потребительского кооператива, является ПК как юридическое лицо. Статьей 28 Закона РК «О потребительском кооперативе» предусмотрено, что доли всех членов в имуществе (в стоимости имущества) ПК определяются пропорционально их вкладам в его имущество.

Таким образом, пайщик не имеет права претендовать на приобретаемую квартиру, так как она является общей собственностью всех пайщиков.

При этом, инициаторы созданных ЖК лоббируют в своих уставах в большей степени интересы самих руководителей ЖК, при этом права остальных пайщиков соблюдаются частично.

Выплатыпервоначальных пайщиков для которых приобретаются квартиры, являются недостаточными для приобретения квартир, следующих ожидающих по очереди пайщиков. ПК для решения вопроса этих ожидающих пайщиков вынужден дополнительно привлекать новыхпайщиковвследствие чего возникают предпосылки для создания финансовых пирамид, которые по достижению своих пределов и при отсутствии дальнейшеговосстановленияплатежной способности могут причинить значительный ущерб гражданам государства.

Во избежание вышеуказанных последствий концепцией предлагаетсяисключить ЖК как форму объединения граждан для приобретения жилья.

IV. Устранение противоречий, пробелов и коллизий в действующем законодательстве.

В соответствии со статьей 108 Гражданского Кодекса РК, предусмотрены нормы, регулирующие деятельность ПК, которые образуются путем добровольного объединения граждан на основе членства для удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных (паевых) взносов.

Вместе с тем, Закон РК «О потребительском кооперативе»определяет правовое положение потребительских кооперативов, организационные, экономические и социальные условия их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности членов, полномочия и ответственность органов управления и контроля.

При этом привлечение средств населения для приобретения жилья через ПК регулируется также ЗакономРК «О жилищных отношениях»,вкоторомоговаривается порядок образования, регистрации ПК, принятие устава и другие вопросы, касающиеся деятельности ЖК и ЖСК.

Согласно действующему законодательству предусмотрены различные цели для создания ПК, к примеру: ЖСК, ЖК, потребительские общества, гаражные кооперативы, дачные кооперативы, сельскохозяйственные, кредитные объединения и т.д., регулирование которых осуществляется соответствующими отраслевыми законодательными актами.

На сегодняшний день, назрела необходимость по усилению требований и введения прозрачности механизма приобретения жилья посредством вступления граждан в ЖК или ЖСК.

Учитывая особенность деятельности кооперативов в сфере жилищных отношений, рост интереса к организации строительства и приобретения жилья путем создания ЖК и ЖСК, а также наличие фактов мошеннических операций в данной сфере, концепцией предлагается предусмотреть исключительные положения в Гражданском кодексе РК и Законе РК «О потребительском кооперативе».

В целях улучшения правовой основы и регламентации деятельностиЖК и ЖСК предлагается их регулирование установить только в рамках Закона РК «О жилищных отношениях».

Согласно пункту 4 статьи 65 Закона РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» предусмотрено, что для строительства технически сложных объектов, в том числе уникальных объектов строительства и крупных инвестиционных проектов, заказчиком (инвестором) проекта (программы) могут привлекаться инжиниринговые организации по управлению проектом. При этом в целях повышения эффективности реализации инвестиционных проектов (прозрачности целевого использования бюджетных средств, осуществления платежей, полнота уплаты налогов) назрела необходимость привлечения инжиниринговых организаций по управлению проектом для «пилотных» проектов, реализуемых в рамках внедрения казначейского сопровождения государственных закупок. Данное требование во исполнение поручений Премьер-Министра РК от 16 января 2017 года № 20-5/07-545 и от 28 февраля 2017 года №10 (пункта 3.2) уже предусмотрено действующим приказом Министерства национальной экономики РК от 3 февраля 2015 года № 71 «Правила оказания инжиниринговых услуг в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности».В этой связи в целях устранения коллизии необходимо внести изменения в Закон РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан».

В рамках разрабатываемого законопроекта в целях устранения правовых пробелов и коллизий в сфере жилищных отношений предлагается предусмотреть иные нижеследующие поправки.

Автоматизация и инвентаризация учета очередности на жилище из государственного жилищного фонда

Местные исполнительные органы района, города областного значения, города республиканского значения, столицы обязаны публиковать в периодических печатных изданиях, издаваемых на территории района, города областного значения, города республиканского значения, столицы, и на своих интернет-ресурсах ежегодно в первом квартале – раздельные списки учета нуждающихся в жилище из коммунального жилищного фонда или жилище, арендованном местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, а также проводят инвентаризацию списков очередности граждан Республики Казахстан.

Назрела необходимость внедрить информационные технологии по инвентаризации списков очередников МИО на жилье, а также в процесс автоматизации распределения жилья.

Защита жилищных сберегательных счетов очередников местных исполнительных органов, нуждающихся в жилище.

Кроме того, в целях обеспечения эффективной реализации политики государства по обеспечению населения жильем, предлагается обеспечить защиту сберегательных счетов вкладчиковжилищных строительных сберегательных банков, приобретающих жилье, в том числе в рамках государственных и правительственных жилищных программ.

Предусмотреть понятия «хостелов» и «арендное жилье без права выкупа».

 На сегодня законодательно отсутствуют понятия «хостелов» и «арендное жилье без права выкупа».

Одной из актуальных вопросов в сфере управления и проживания собственников квартир является деятельность «хостелов». С целью безопасного и нормального проживания граждан в Законе даётся понятие «хостел», как нежилого помещения с отдельным выходом от других собственников квартир.

Также, в рамках Программы жилищного строительства «Нұрлыжер» ведется строительство арендного жилья без выкупа для социально уязвимых слоев населения, однако понятие «арендное жилье без права выкупа» в Законе отсутствует.

В связи с этим для урегулирования деятельности хостелов и устранения правовых пробелов в Законе предлагается ввести вышеуказанные понятия.

 

3. Цели принятия проекта закона

Целью принятия законопроекта является совершенствование действующего законодательства в сферах жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.

 

4. Предмет регулирования проекта закона

Законопроект регулирует общественные отношения, возникающие в связи с управлением и содержанием МЖД, в том числе с вовлечением непосредственно жилищной инспекции местных исполнительных органов, а также вопросов организации и последующей деятельности ЖК и ЖСК.

 

5. Структура и содержание проекта закона

Законопроект будет состоять из двух статей.

В статье 1 предполагается внесение поправок в 6 кодексов и 12 законов Республики Казахстан.

Планируется внести изменения и дополнения в:

  1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) от 1 июля 1999 года;
  2. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года;
  3. Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) от 25 декабря 2017 года;
  4. Кодекс Республики Казахстан «Уголовно-процессуальный кодекс Республики Казахстан» от 4 июля 2014 года;
  5. Кодекс Республики Казахстан «Об административных правонарушениях» от 5 июля 2014 года;
  6. Кодекс Республики Казахстан «Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан» от 31 октября 2015 года;
  7. Закон Республики Казахстан от 17 апреля 1995 года «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств»;
  8. Закон Республики Казахстан от 31 августа 1995 года № 2444 «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» ;
  9. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях»;
  10. Закон Республики Казахстан от 7 декабря 2000 года № 110-II «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан»;
  11. Закон Республики Казахстан «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан»;
  12. Закон Республики Казахстан «О потребительском кооперативе» от 8 мая 2001 года;
  13. Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республики Казахстан» от 16 июля 2001 года;
  14. Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
  15. Закон Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» от 2 апреля 2010 года;
  16. Закон Республики Казахстан «О газе и газоснабжении»от 24 июня 2010 года;
  17. Закон Республики Казахстан «О гражданской защите»от 11 апреля 2014 года;
  18. Закон Республики Казахстан «О платежах и платежных системах» от 26 июля 2016 года.

В статье 2 законопроекта определяются сроки и порядок введения в действие законопроекта, а также переходные положения.

 

6. Результаты проведенного правового мониторинга законодательных актов в соответствующей сфере

Проведенным правовым мониторингом законодательных актов в сферах жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства на соблюдение Законов выявлено:

- недоверие собственников помещений к органам управления объектом кондоминиума;

- неудовлетворенность качеством обслуживания объекта кондоминиума собственниками помещений (квартир);

- отсутствие основных обязанностей и ответственности органов управления объектом кондоминиума;

- отсутствие прозрачности деятельности органов управления объектом кондоминиума;

- низкая эффективность деятельности жилищной инспекции местных исполнительных органов.

На сегодняшний день, назрела необходимость по усилению требований в приобретении жилья посредством вступления граждан в ЖК или ЖСК, а такжеразработки действенного механизма государственного участия в такой форме организации строительства.

Виду того, что ЖСК как организационно-правовая форма объединения граждан для строительства широко применяется среди обманутых дольщиков, желающих достроить своё жильё, правила контроля за движением денежных средств, предназначенных для строительства, были усилены только в отношении долевого участия граждан в жилищном строительстве (Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве»), вследствие чего вступление в ЖСК стало выгодным.

Особую озабоченность вызывает вопрос гарантийных мер защиты прав и законных интересов граждан-покупателей, являющихся участниками объединений, а именно ЖСК.

Практика показывает, что зачастую права участников-пайщиков ущемляются строительными компаниями, которым удобно реализовывать «преступные схемы продаж» продавая недостроенные дома либо существующие только на бумаге. Другим примером ущемления прав пайщиков выступает «одностороннее решение» со стороны строительных компаний, которое выражается в праве влиять на принятое решение о размере взносов и иных выплатах, на порядок и сроки сдачи жилого помещения внаем либо использовать его в коммерческих целях, «диктовать» членам кооператива порядок и условия передачи прав и обязанностей третьим лицам и другие. Более того, в договорах содержатся положения, позволяющие строительной компании передавать ЖСК на любой стадии строительства в случае «временного» приостановления финансирования. Отметим, что ЖСК не несет ответственность за срыв оговоренных сроков при полном его финансировании, а в отношении пайщиков платежи, внесенные несвоевременно облагаются пенями и штрафами вплоть до возможного разрыва договора. Поэтому целесообразно разработать типовой устав ЖСК, типовой договор паевого взноса в ЖСК, пересмотреть нормыкасательно порядка вступления членов в ЖСК, установить нормы по наличию земельного участка у ЖСК, нормы по равномерным финансовым обязательствам для всех членов ЖСК и т.д.

Полагаем, что введение таких новшеств в действующее законодательство, регулирующего сферу ЖСК, позволит оказать помощь по приобретению жилья для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия.

По итогам проведенного правового мониторинга выявлена необходимость внесенияизменений в Законы РК «О жилищных отношениях» и «О потребительском кооперативе».

 

7. Предполагаемые правовые и социально-экономические последствия в случае принятия проекта закона

Принятие законопроекта позволит решить вопросы по улучшению содержания объекта кондоминиума, что повлечет за собой поднятие на новый качественный уровень деятельность объединений собственников имущества, повысит её прозрачность и будет стимулировать собственников квартир и нежилых помещений на активизацию участия в решении вопросов содержания и ремонта общего имущества.

В случае принятия законопроекта предполагаются следующие положительные правовые и социально-экономические последствия:

-повышение ответственности и эффективности собственников в сфере жилищных отношений, а также полномочии жилищной инспекции;

- обеспечение кворума на собрании собственников квартир для принятия каких-либо решений по управлению и содержанию МЖД;

- регистрация всех МЖД в стране как объекта кондоминиума;

- единообразие форм управления МЖД;

- регламентированный порядок открытия, ведения и закрытия текущего и сберегательного счетов для МЖД;

- прозрачный ежемесячный тариф на управление и содержание МЖД;

- повышение объективности и прозрачности деятельности ЖК и ЖСК;

- исключение злоупотреблений застройщиками правами в отношениях, связанных с ЖСК;

- исключение возможности создания ЖК, имеющие признаки финансовых пирамид.

 

8. Необходимость одновременного (последующего) приведения других законодательных актов в соответствие с разрабатываемым проектом закона

Необходимость одновременного (последующего) приведения других законов в соответствие с разработанным законопроектом отсутствует.

 

9. Урегулированность предмета проекта закона иными нормативными правовыми актами.

В настоящее время ряд вопросов проекта закона регулируется:

Гражданским кодексом Республики Казахстан, Налоговым кодексом Республики Казахстан, Кодексом Республики Казахстан «Об административных правонарушениях», Законами Республики Казахстан «О жилищных отношениях», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», «О гражданской защите», «О естественных монополиях и регулируемых рынках», «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан», «О потребительском кооперативе», «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», «О газе игазоснабжении», «О гражданской защите».

 

10. Наличие по рассматриваемому вопросу международного опыта

Основное внимание при рассмотрении практики управления МЖД уделено опыту тех стран, у которых, также, как и в Казахстане, высокий процент приватизации жилья, ранее находившегося в государственной собственности.

К таким странам, прежде всего, относятся страны Центральной Европы, Балтии и СНГ.

Прежде чем приступить к рассмотрению международного опыта управления жилищным многоквартирным фондом, необходимо отметить, что в этих странах в конце восьмидесятых – начале девяностых годов прошлого столетия, так же как в Казахстане, проходил процесс приватизации государственного (муниципального) жилищного фонда. Помимо передачи права собственности на жилье гражданам в целях повышения эффективности управления жилищным фондом, реформы, проводимые в данных странах, также преследовали цель формирования нормативно-правовой базы, необходимой для создания рынка услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Степень приватизации в этих странах, так же, как и в большинстве стран СНГ, очень высокая – 95-98 % (в России – более 80%).

В результате процесса приватизации жилищного фонда во всех бывших социалистических странах появился класс частных собственников жилья, на которых государство возложило определенные обязательства по принятию решений в отношении принадлежащего им общего имущества в МЖД и несению бремени расходов по содержанию и ремонту своих помещений и общего имущества.

В странах Центральной Европы и Балтии объединения собственников создаются, как правило, в отдельном МЖД, потому что основой создания объединения является наличие общего долевого имущества у собственников квартир (земельный участок также выделяется для каждого дома отдельно и включается в состав общего имущества).

Общей чертой, присущей всем странам, было требование того, что МЖД не может остаться без управления и принять решение о способе управления должны собственники.

Тем не менее, реформирование системы управления и обслуживания многоквартирного жилищного фонда в странах Центральной Европы, Балтии и СНГ проходило по-разному, в результате чего можно выделить характерные особенности систем управления и обслуживания многоквартирного жилищного фонда, присущие каждой стране (или группе стран), которые представлены ниже.

Страны СНГ (Россия, Украина, Беларусь, Армения, Азербайджан, Молдова, Таджикистан, Узбекистан, Казахстан) проводили реформы жилищного сектора с сохранением значительного административного влияния органов власти.

Особенность реформ в сфере управления МЖД в странах СНГ состоит в том, что законодательство данных стран на протяжении достаточно длительного времени не регулировало вопросы, касающиеся правового режима общего имущества в МЖД. Система управления МЖД реформировалась с опозданием и часто непоследовательно.

Законодательные нормы о выборе способа управления домом с квартирами в частной собственности и специальные законы об объединениях собственников квартир появились позже, чем законы о приватизации. При этом многие правовые нормы формируют систему контроля органов власти (а часто и прямого вмешательства) в управлении МЖД.

В некоторых странах Центральной Европы, например, в Венгрии и Чехии, приватизация квартир в доме разрешалась только при условии образования в нем ассоциации кондоминиума (товарищества собственников квартир), принимающей на себя ответственность за содержание МЖД. Как следствие, в этих странах получило большее, чем у их соседей, получило развитие профессиональное управление жилыми МЖД, осуществляемого частными компаниями.

Согласно законодательству Венгрии в каждом МЖД должно существовать объединение собственников, а для исполнения функций управления, собственникам была предоставлена возможность выбирать – будет ли дом управляться одним из собственников или правлением либо сторонним управляющим-предпринимателем или управляющей организацией.

При этом общим законодательным принципом было – ни один МЖД не должен остаться без повседневного управления. Поэтому если собственники не создавали свое юридическое лицо – товарищество, они были обязаны выбрать себе управляющего.

Создание объединения собственников жилья в МЖД по законодательству является обязательным также в таких европейских странах как Норвегия, Германия, Нидерланды, Швейцария, Дания.

Появление объединений собственников в каждом МЖД, которые выступают как потенциальные заказчики услуг и работ по управлению и обслуживанию МЖД, привело к развитию рынка услуг управления и обслуживания многоквартирного жилищного фонда.

Основными принципами управления многоквартирными домами в мировой практике, в том числе в странах Центральной Европы и Балтии, являются пообъектность и ориентированность на клиента.

Принцип пообъектности выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного МЖД как самостоятельного объекта управления, с учетом технического состояния дома, степени его благоустройства, состояния земельного участка, на котором расположен МЖД, с элементами благоустройства и озеленения, на основании целей, определенных собственниками помещений данного дома.

Клиентоориентированная деятельность управляющей организации характеризуется тем, что она направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов.

В Эстонии предусматривается три варианта управления МЖД:

- квартирное товарищество (товарищество собственников жилья, ТСЖ) – собственники квартир создают товарищество, которое является юридическим лицом (~ 50% от всех МЖД);

- квартирный кооператив – собственники помещений владеют акциями кооператива, но не могут использовать свои квартиры в качестве залога (малая часть всех зданий);

- сообщество владельцев квартир - без образования юридического лица; обычно они выбирают менеджера, который отвечает за эксплуатацию (~50% от всех МЖД).

Во всех случаях, принятие решений происходит на общем собрании жильцов, при этом для большей части решений достаточно простого большинства голосов (51%).

Товарищества являются особым видом некоммерческих объединений, деятельность которых регулируется Законом о квартирных товариществах и Законом о некоммерческих объединениях (в случае расхождений, применяется первый Закон). Квартирное товарищество создается на основе резолюции большинства собственников квартир, если более 50% здания и прилегающего земельного участка принадлежит этому большинству через доли объекта квартирной собственности. Членство в квартирном товариществе является обязательным; когда оно создается решением требуемого большинства голосов, все собственники квартир в доме автоматически становятся его членами.

В настоящее время существует несколько видов организации управления МЖД в Польше:

- Кооперативные дома: кооперативы в Польше унаследовали жилищный фонд социалистической эпохи. Почти весь кооперативный жилищный фонд состоит из послевоенных бетонных сборно-панельных домов. Статус кооперативов регулируется «Законом о кооперативах».

- Товарищество собственников жилья (ТСЖ): ТСЖ является наиболее популярной формой правовой организации МКД в Польше, представляя более 60% всех квартир. Собственники квартир организуют ТСЖ, принимают устав, определяющий обязанности ТСЖ по отношению к жителям и жителей к ТСЖ, устанавливают правила платежей от жителей ТСЖ, выбирают менеджера (который может быть наемным работником), и делят расходы и сборы, связанные с управлением здания. ТСЖ управляются демократическим путем и избирают свои собственные органы.

- Согласно данным за 2009 год муниципальное жилье составляет лишь 12% многоквартирного жилья. Массовая приватизация позволила большинству поляков приобрести жилье, оставив арендуемое жилье только самым бедным слоям населения.

Формирование ТСЖ является обязательным, и происходит автоматически в каждом здании с более чем одним владельцем. В зависимости от размера, малые ТСЖ (до 7 владельцев) могут управляться владельцами или профессиональным администратором, финансовые решения должны приниматься единогласно.

В больших ТСЖ требуется профессиональный менеджмент, а финансовые решения принимаются 51% большинства голосов.Что касается управления общим имуществом, единственным исключением из правила простого большинства голосов является решения о «расходах, выходящих за рамки текущего бюджета», которые требуют единогласного голосования (такие расходы, как правило, предполагает расширение здания или строительство нового здания). В противном случае, 51% голосов общего собрания жильцов достаточно для принятия решений по обновлению общих помещений здания, заключению кредитных соглашений и увеличению общих расходов на обслуживание процентов и основной суммы кредита. Решения принимаются в процессе общего собрания, а доля владения подсчитывается пропорционально площади квартиры. Государственный сектор не имеет прямой возможности вмешиваться в реконструкцию многоквартирных домов.

Жилищный Кодекс Российской Федерации, определяет обязанность собственников выбрать один из следующих способов управления МЖД:

- непосредственное управление собственниками помещений в МЖД;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Наиболее развитой формой управления многоквартирным домом на сегодняшний день является управление управляющей организации (45,1%), в то время как самостоятельное управление домом ТСЖ, кооперативом составляет всего 12% от общего количества многоквартирных домов.

При этом ТСЖ, создаваемый практически в каждом МЖД, заключает договор на управление и содержание МЖД с управляющей организацией, выполняя роль контрольно-надзорного органа, представляющего интересы собственников квартир.

Резюмируя опыт стран Восточной Европы следует отметить, что практически отсутствуют государственные управляющие организации, а жильцы МЖД объединяются либо в кооперативы, товарищества, сообщества или в объединения жильцов.

Международный опыт показывает, что в каждом из МЖД в обязательном порядке образуется объединение собственников квартир, членство в котором автоматическое и обязательное при переходе квартиры в частную собственность согласно законодательству.

Такое объединение осуществляет контрольно-надзорные функции и представляет интересы собственников квартир, при этом основные вопросы решаются на собрании собственников квартир. Следует отметить, что каждое объединение открывает счет для текущего содержания дома и накоплений на будущий капитальный ремонт, заключает договор с управляющей организацией.

Нарушения, как со стороны собственников квартир, так и со стороны управляющей организации жестко пресекаются.

Так, собственник квартиры с длительной задолженностью по эксплуатационным расходам перед управляющей организацией может быть лишен этого жилья в счет погашения данных долгов.

Эффективность управления многоквартирными жилыми домами заключается в практическом отсутствии нарушений законодательства как со стороны собственников квартир (в части своевременной оплаты услуг управляющей организации), так и со стороны управляющей организации (в части некачественного предоставления услуг по управлению и содержанию домов).

Как показывает опыт Восточной Европы, создание в каждом доме своего объединения – это хороший способ совместить преимущества самоуправления собственников квартир через (ТСЖ, сообщества, объединения) с профессионализмом управления имуществом и хорошим уровнем его обслуживания, когда (ТСЖ, сообщества, объединения) выступают заказчиками услуг на хорошо развитом рынке, выбирая исполнителей (профессиональных управляющих организаций) на конкурентной основе.

В целом, системы предоставления услуг по управлению и содержанию МЖД в Польше, Венгрии и Австрии ориентированы на предоставление максимального перечня услуг и комфорта для собственников квартир.

Основываясь на опыте стран Центральной Европы, Балтии и России, можно говорить о важности формирования объединения собственников квартир в масштабах одного МЖД для обеспечения эффективных хозяйственных взаимоотношений в секторе оказания жилищных услуг.

В России в городе Москва для контроля за содержанием и обслуживанием газового хозяйства в жилых домах решением Исполнительного комитета Московского городского Совета депутатов трудящихся от 22 июля 1968 г. № 28/44 в соответствии с разрешением Совета Министров РСФСР от 29.04.1968 года № 5417-333 была организована Городская газовая техническая инспекция при Мосгорисполкоме, которая в 1996 г. стала структурным подразделением Государственной жилищной инспекции Москвы.

Основными задачами Инспекции являются контроль за соблюдением технических правил на проектирование, строительство и эксплуатацию газового оборудования жилых домов г. Москвы, а также контроль за организациями, осуществляющими выполнение вышеуказанных задач, техническое обслуживание систем газоснабжения и газовых приборов, жилищно-эксплуатационными организациями, учебными центрами, ведущими подготовку специалистов для газового хозяйства, и предприятиями, выполняющими техническое обслуживание и ремонт систем вентиляции и дымоходов.

В зарубежных странах системы кооперативов играют важнейшую роль в развитии жилищного сектора, особенно для удовлетворения жилищных потребностей социально-уязвимых слоев населения. ЖСК в разных государствах имеют разное название (кооперативы, жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы: синдикаты во Франции; квартирные акционерные общества в Финляндии; объединения совладельцев многоквартирных домов в Украине) и имеют различия в режиме функционирования и правового регулирования.

При этом обращаем внимание на то, что в системе ЖСК зарубежных стран также имеются различные проблемные аспекты, которые препятствуют эффективному развитию кооператива и в целом решению важнейших социально-экономических задач государства.

1. Реализация строительных проектов сопровождается существенным объемом административной и юридической работы, которые иногда могут быть неправомерно возложены на застройщиков.

В США кооператив несет ответственность, как собственник имущества, за все юридические и финансовые обязательства. Член кооператива платит ежемесячные комиссионные сборы за различные рода эксплуатационные расходы.

В Португалии способ организации кооперативов позволяет им выполнять дополнительные услуги, такие как юридическая и административная помощь по реализации строительного проекта.

В Испании при ЖСК создаются специальные органы, которые   выполняет технические и административные функции по реализации жилищного объекта.

В РФруководство текущей деятельностью кооператива осуществляется правлением кооператива, который избирается из числа членов кооператива общим собранием членов кооператива. При этом,правлениекооператива из своего состава избирает председателя правления, который действует от имени кооператива, представляет его интересы и совершает сделки.

2. Строительные проекты, как правило, сопровождаются увеличением стоимости жилищного проекта. ЖСК должны учитывать такого рода стоимостный риск.

В Норвегии члены ЖСК должны предусмотреть пропорциональную долю в текущих расходах. Паи обычно продаются на открытом рынке по их полной рыночной стоимости, но члены кооперативных жилищных ассоциаций имеют право преимущественной покупки по цене, установленной на рынке.

В РФ есть определенные требования по размещениюдокументов и иной информации в единой электронной системе по деятельности жилищных кооперативов. Так, например, кооперативы размещают свой устав, информацию по количеству членов, разрешение на строительство, право на земельный участок, количество жилых помещений, предполагаемый срок ввода в эксплуатацию объекта. При этом каждый жилищный кооператив обязан вести реестр своих членов, в том числе размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена ЖСК. Тем самым каждый гражданин, желающий вступить в кооператив, может оценить свои возможности и риски.

3. Также в РФ имеются некоторые особенности при создании жилищных кооперативов. Так, например, количество членов кооперативов не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Члены жилищных кооперативов своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, при этом сам кооператив, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным ему разрешением на строительство. Однако,кооператив не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Кроме того, предусмотрены требования к содержанию устава жилищного кооператива, который должен содержать сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

4. Базовым условием успешности жилищно-строительного деятельности является финансовая обеспеченность участников ЖСК. В ряде стран отсутствие достаточных финансовых ресурсов приводило к затягиванию строительных проектов и даже к провалу кооперативного подхода в жилищном секторе.

В этой связи, весьма важным является формирование специальных финансовых механизмов или процедур, которые позволили бы поддерживать строительной проект на длительной основе.

В Италии все ЖК должны вносить 3% своего чистого сальдо в специальный фонд развития. ЖК должны перевести от 30%-70% своего бюджетного профицита в неделимый резерв. Эти суммы не облагаются налогом. После роспуска кооператива, резерв должен быть передан фонда кооперативного развития, и не может быть предоставлен отдельному члену.

В Турции члены ЖСК выплачивают ежегодный финансовый взнос в соответствии с ежегодным бюджетом ЖСК, который должен утверждаться Генеральной Ассамблеей ЖСК. Бюджет должен охватывать все ожидаемые расходы на строительство, администрацию и т. д.

Механизмы финансирования мероприятий по модернизации жилищного фонда с привлечением системы жилстройсбережений успешно функционируют в европейских странах, в таких как Германия, Венгрия, Словакия.

Венгрия:

Особенности заключения договора о жилищных строительных сбережениях с кондоминиумами

Заключается Договор о жилищных строительных сбережениях с кондоминиумом с  количеством участников не менее  2-х  квартир, премия государства составляет сумму до 240 евро и не более 240 квартир, премия государства по которым составляет до 1060 евро. Для заключения договора ЖСС необходим кворум ¾ собственников жилья.

Максимальная сумма договора 120 000 евро.

Объем договоров заключаемых с кондоминиумами не должен превышать 15% от общего количества заключенных договоров

Для получения жилищного займа на цели модернизации ЖКХ заемщик обязан в течение некоторого времени накопить на своем счетев сберегательных банках 40% от необходимой суммы.

Особенности кредитования кондоминиумов

Для получения займа необходим кворум ¾ общего собрания собственников жилья. Ставка вознаграждения по займу составляет 6-10%.

Первые 5 лет субсидируется государством 70% процентной ставки по займу.Последующие 5 лет субсидируется 35% процентной ставки по займу.

В связи с этим, максимальная сумма ежемесячного платежа на дом составляет не более 300 евро.

Кредиты выдаются только в национальной валюте Венгрии в форинтах.

В случае смены владельца все обязательства переходят к новому собственнику.

В случае неплатежа по займу все собственники жилья несут солидарную ответственность.

Словакия

Для получения кредита в сберегательных банках заемщик обязан в течение некоторого времени производить накопления на своем счете, после чего он может получить кредит на сумму, равную его накоплению. Займы могут предоставляться и без предварительного накопления средств на строительном счете, но в этом случае процентная ставка будет выше.

На каждые 4 квартиры, находящиеся в управлении товариществами, выплачивается премия государства в размере 66 Евро.

Условия кредитования объектов кондоминиумов:

Строительный кредит   от 2,9% до 6,0%годовых.    

Обеспечение для юридических лиц:

- залоговое право на долговые требования Фонда эксплуатации, содержания и ремонт многоквартирных домов (ч/з нотариуса);

- солидарное поручительство собственников квартир (50%);

- банковская гарантия Словацкого Банка Развития;

- залоговое право на недвижимость.

Краткая статистика по займам на кредитование объектов кондоминиума:

Займы для юридических лиц:

Количество

Сумма

Количество действующих договоров банковского займа

5 277

623 млн. ЕВРО

Строительные займы (жилищные)

2 724

191 млн. ЕВРО

Средняя сумма займа

 

70 тыс. ЕВРО

 

Сберегательные средства и займы используются на следующие цели по ремонту и модернизации жилых домов:

- реконструкция, модернизация или строительные изменения общих частей или общего оборудования многоквартирного дома, включая работы по их содержанию (реконструкция и утепление крыши, фасада жилого дома, утепление подвального перекрытия и/или совмещённой кровли, реконструкция системы отопления, реконструкция/замена системы вентиляции, реконструкция лифта, отделка помещений общего пользования, если данный вид работы является неотъемлемой частью проекта реконструкции, др.).

- строительство или приобретение оборудования, использующего альтернативные источники энергии, установки по очистке сточных вод для дома, включая их модернизацию, реконструкцию и работы по их содержанию.

Кредиты достаточно востребованы и предоставляются при соблюдении следующих условий:

- утверждение заявки на получение кредита и способа его обеспечения большинством (не менее 2/3) голосов всех собственников;

- целевое использование финансовых средств в соответствии с законом о сбережении на строительство;

- достаточный размер ежемесячных платежей собственников квартир и нежилых помещений в фонд эксплуатации, содержания и ремонтов многоквартирного дома (бонитет многоквартирного дома, т.е. поступления в фонд эксплуатации, содержания и ремонтов многоквартирного дома должны быть выше за последний месяц выше, чем сумма прошлых и будущих обязательств);

- надлежащее обеспечение кредита.

Аналогичный порядок и условия финансирования применяется в Германии.

 

11. Предполагаемые финансовые затраты, связанные с реализацией проекта закона

Реализация норм проекта закона потребует выделения средств из государственного бюджета.